Vor drei Jahren kaufte ich ein Mehrfamilienhaus aus den 1970ern. Alles sah gut aus – bis der erste Mieter sich über Stockflecken im Keller beschwerte. Ich dachte: kurzes Lüften, Farbe drüber, erledigt. Falsch gedacht. Der Schimmel kam wieder, und die Mietminderung kostete mich am Ende über 2000 Euro. Seitdem habe ich mich intensiv mit Schimmelursachen beschäftigt, nicht nur als Techniker, sondern auch als Vermieter, der Ärger vermeiden will. Ein erster Schritt war für mich die Bestimmung der Schimmelart – dafür habe ich auf www.schimmel-abc.com eine gute Übersicht gefunden. Denn nicht jeder schwarze Fleck ist gleich gefährlich oder gleich zu behandeln.
Mein größter Fehler anfangs war die Annahme, Schimmel entstehe immer durch falsches Lüften der Mieter. In meinem Fall lag es an einer undichten Kelleraußenwand. Das Wasser drückte durch den Putz, die Feuchtigkeit stieg hoch – und der Schimmel wuchs hinter der Holzverkleidung, bevor ich überhaupt etwas sah. Ich musste lernen: Bevor man saniert, muss man die Fehlerquelle finden. Sonst streicht man nur Symptome weg.
Inzwischen gehe ich jedes neue Problem systematisch an. Ich prüfe erst die Bausubstanz von außen: Risse im Mauerwerk? Fugen kaputt? Regenfallrohre dicht? Dann messe ich die Luftfeuchte im Keller mit einem einfachen Hygrometer. Liegt sie dauerhaft über 60 Prozent bei Raumtemperatur, stimmt etwas nicht mit der Abdichtung oder Belüftung.
So erkennen Sie typische Schimmelquellen im Altbau
Nicht jede feuchte Stelle ist ein Desaster. Aber einige Warnzeichen übersieht man leicht:
- Eine modrige Geruchsnote direkt nach einem Regentag – das deutet auf eindringendes Wasser hin.
- Salzausblühungen an der Wand sehen weiß aus wie Mehl und zeigen kapillare Feuchtigkeit aus dem Erdreich an.
- Schimmel hinter Möbeln oder Teppichen tritt oft auf, wenn die Wand kälter ist als die Raumluft und Tauwasser fällt.
- Rostige Heizungsrohre oder verfärbte Holzpfosten im Keller weisen auf langjährige Feuchtebelastung hin.
Ich habe alle vier Punkte selbst erlebt. Der Rost an den Heizungsrohren war harmlos – nur Oberflächenfeuchte durch seltenes Heizen. Die Salzausblühungen dagegen bedeuteten eine aufwendige Horizontalsperre nachträglich einbauen zu lassen. Das hat Monate gedauert und mehrere Tausend Euro gekostet.
Was Mieter erwarten dürfen und worauf Sie als Vermieter achten müssen
Das Mietrecht in Deutschland gibt klare Pflichten vor: Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand halten, der keine Gesundheitsgefahren durch Schimmel verursacht. Aber viele Urteile zeigen auch, dass Mieter selbst aktiv werden müssen – zum Beispiel durch regelmäßiges Lüften und Heizen im Winter. In meinem Haus habe ich deshalb eine Kurzanleitung für richtiges Lüften ausgehängt: Stoßlüften dreimal täglich für fünf Minuten, Fenster ganz öffnen, Querlüftung nutzen.
Trotzdem bleibt eine Grauzone: Wer haftet, wenn der Schimmel an einer kalten Außenwand ohne Dämmung auftaucht? In einem Fall half mir ein Gutachter weiter. Er stellte fest, dass die Wand eine Wärmebrücke hatte – also baulich bedingt war die Kältebrücke Ursache, nicht das Verhalten des Mieters. Ich ließ die Innendämmung verbessern und hatte danach Ruhe.
Meine persönliche Meinung nach diesen Erfahrungen: Finger weg von schnellen Lösungen wie Chlorspray oder Überstreichen mit Schimmelfarbe. Das kaschiert nur kurzfristig. Wer als Vermieter langfristig Geld sparen will, investiert in eine gründliche Ursachensuche und dann in die nachhaltige Sanierung – auch wenn das erst mal wehtut.